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Se cumplen tres años de la sanción de la Ley de Alquileres y los contratos que se renueven en julio tendrán un fuerte aumento de acuerdo a la normativa actual.
Los inquilinos están en las vísperas del vencimiento de los primeros contratos celebrados bajo la Ley de Alquileres, una iniciativa que comenzó a regir en julio de 2020. El aumento que se estima que se aplicará en julio oscilará en el 104% por Índice de Contratos de Locación (ICL).
Quien pagaba en junio de 2022 unos $80.000 mensuales por un departamento de tres ambientes pasará a pagar $163.200, al margen de otros gastos complementarios.
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Para calcular el aumento en los alquileres, desde el Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), ofrecen través de una calculadora en su web cabaprop.com.ar. Para dar con el cálculo, se debe indicar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento
Mientras que luego se debe seleccionar la fecha de actualización del contrato. Finalmente, el usuario debe indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil. El Banco Central no actualiza el ICL los sábados, domingos y feriados, por lo que la calculadora tiene en cuenta el ICL del último día hábil.
Tres años de la Ley de Alquileres
La Ley de Alquileres cumplirá en julio próximo tres años de vigencia, por lo que comienzan a vencer los primeros contratos firmados entre inquilinos y propietarios con plazo de 36 meses como estipula la norma, en medio de un fuerte debate sobre la continuidad de la iniciativa impulsada durante el Gobierno de Mauricio Macri y puesta en marcha durante la actual administración.
El 1 de julio de 2020, tras la aprobación del Congreso, entró en vigencia la actual Ley de Alquileres, que introdujo como modificaciones principales la extensión a tres años en los contratos de locación -anteriormente de dos años- y la actualización anual sobre la base del Índice de Contrato de Locación (ICL) -coeficiente entre el IPC y el Ripte-, que elabora el Banco Central (BCRA).
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Hasta ese momento, los aumentos en los alquileres se pactaban de común acuerdo entre inquilinos y propietarios, intermediados por las inmobiliarias, mayormente con una periodicidad semestral y en algunos casos anual.
El objetivo de la norma fue dar mayor previsibilidad a los inquilinos al extender el plazo y fijar una modalidad de actualización; sin embargo, sumado al contexto de pandemia, el efecto en el mercado fue que cayó la oferta de propiedades para alquiler, los propietarios las retiraron, y se registró una suba en el costo de entrada a las propiedades.
La situación del sector
Se estima que el stock de propiedades en alquiler cayó más de 30% y creció la tendencia, sobre todo en la ciudad de Buenos Aires (CABA), a negociar los alquileres en plazos temporarios y en algunos casos en dólares, lo que evade las condiciones de la ley.
El 52% de las ofertas de alquileres son en dólares en CABA, según un relevamiento del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) realizado en mayo. Además, por la retracción de la oferta, se elevaron los precios de entrada a los alquileres: en mayo la mediana de los monoambientes ofertados en CABA fue $ 92.500 (+115,1% interanual), con lo cual el Salario Mínimo Vital y Móvil, que en mayo era $ 84.512, cubre el 91,4% de un alquiler.
En el caso de 2 ambientes la mediana en mayo fue $ 120.000 (+140%) y para 3 ambientes $ 160.000 (109,2%), según CESO. Dentro de los contratos, un alquiler que comenzó en julio de 2020, tuvo en julio de 2021 un primer aumento de acuerdo con el ICL de 41%, luego en julio de 2022 tuvo el segundo incremento de 58,16% y en julio próximo aumentaría alrededor de 95% de acordarse la renovación del contrato, lo que acumula una suba cercana a 360%.