Sube la inflación, aumentan las expensas y crece la morosidad en los edificios

El crecimiento de la inflación contribuyó también a elevar el precio de las expensas y llevarlas a valores récord en el último año. Un informe privado señaló que aumentaron entre un 125% y 140% en ese período. Esto se debió, entre otras razones, a los ajustes en las tarifas de luz, agua y gas, los incrementos en los salarios de los encargados de edificios, y las subas en reparaciones y proveedores del consorcio.

El aumento de las expensas provocó diversos efectos. Uno de ellos, el crecimiento del índice de morosidad, que se situó entre en el 30% y el 35%. "Si la gente tiene que achicar gastos, ¿qué hace? No puede dejar de pagar un servicio, porque se lo cortan. Entonces, empieza a no abonar las expensas", comentó David Loisi, presidente de la Liga de Consorcistas de la Propiedad Horizontal (Lcph), en diálogo con Popular. Ese escenario, advirtió, es el inicio de otro problema entre los habitantes de los edificios.

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"Cuando hay propietarios que dejan de pagar, otros deben rellenar ese hueco que deja el moroso, y eso deriva también en la suba de las expensas. En ese tipo de situaciones, hay que chequear caso por caso. Si hay una persona que se quedó sin trabajo o atraviesa un panorama económico difícil, conviene negociar un plan de pagos. El termómetro va a ser siempre la voluntad de abonar que muestre el propietario moroso", explicó Loisi.

Para Hugo Peralta, director de la empresa El Cid, especializada en la administración de consorcios, la dinámica inflacionaria y el aumento de las expensas generaron "el deterioro de los edificios". "Uno puede tener los gastos regulares más o menos controlados y evitar subirlos por la inflación, pero sigue recaudando lo mismo todos los meses y les destina menos plata a las tareas de mantenimiento", señaló al ser consultado por Popular. "Entonces, cuando hay que hacer arreglos, surgen las complicaciones. El dinero alcanza para menos cosas, con el agravante de que los presupuestos de esas obras aumentan, al igual que los materiales de construcción", agregó.

Por su parte, Albano Laiuppa, director de Consorcio Abierto, sumó otro efecto negativo ante la suspensión de obras que ayudan a conservar el edificio: "Se incrementan los riesgos de tener problemas de infraestructura con consecuencias a veces difíciles de evaluar y la falta de mantenimiento provoca una pérdida de valor enorme a todos los propietarios. Cuando el edificio comienza a deteriorarse, todas las propiedades valen menos”.

Cuánto cuestan las expensas en la ciudad de Buenos Aires

En el análisis de los consorcistas, el precio no depende de la ubicación geográfica del edificio, sino de la cantidad de amenities; es decir, de servicios centrales y adicionales que haya que mantener. "Si tiene pileta, solarium y gimnasio, eso va a generar mayor cantidad de gastos", puntualizó Loisi, tras indicar que los edificios se dividen en cuatro categorías: "Los de cuarta son aquellos que no tienen servicios centrales; con un servicio central, son los de tercera; con dos, de segunda; y con tres o más, de primera categoría".

Actualmente, el propietario de un departamento de dos ambientes ubicado en un edificio con ascensor, pero sin pileta y gimnasio, paga alrededor de 25.000 de expensas en la ciudad de Buenos Aires. "Más servicios significa más gastos", subrayó el titular de la Lcph. Y luego afirmó que en los de primera categoría se abona entre $50.000 y $60.000 en promedio por mes.

Se estima, en general, que el salario de los encargados de edificios tiene una incidencia del 60% en el valor final de las expensas. Hace un mes, el Ministerio de Trabajo homologó el acuerdo salarial entre la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (Fateryh) y las cámaras del sector, donde se estableció un incremento del 38% sobre las remuneraciones de marzo de 2023. El aumento se pagará en cuatro tramos entre abril y agosto próximo.

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El valor de las expensas depende, sobre todo, de la cantidad de amenities, entre ellas el gimnasio.

"En los edificios que tienen muchas unidades, los gastos de alguna manera se toleran más, porque tenés que repartirlos entre más departamentos. En cambio, cuando son menos unidades, los gastos son más duros, porque no es lo mismo repartirlos entre diez que entre 100", describió Loisi.

Los valores de las expensas no sólo complican la economía diaria de los dueños de las propiedades, sino también la de quienes alquilan y deben hacerse cargo de las expensas ordinarias. “Es un impacto muy fuerte, porque todo suma. El pago se les complica cuando les pasan gastos ordinarios que no lo son, o en el edificio debe hacerse una erogación muy alta, como el arreglo de la cabina del ascensor”, dijo Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UIA), en diálogo con Popular. En mayo, vale recordar, la actualización anual de los alquileres tuvo un incremento del 95,4%.

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¿Hay atenuantes para lograr una baja de las expensas en este contexto? “Si el edificio tiene un encargado sin vivienda o una empresa se hace cargo de la limpieza, puede alquilarse la portería. Ese va a ser un alquiler más atractivo, porque se trata de una unidad que no paga expensas, Es un espacio común. Así se genera un ingreso a favor del consorcio”, evaluó Loisi.

Mientras tanto, se mantienen la dinámica inflacionaria, suben las expensas, crece la morosidad y este ciclo problemático parece lejos de una solución.